明中叶后，土地越来越高度集中。皇帝带头掠夺地产，大量设置皇庄，是这一时期土地兼并的突出特点。皇庄始于永乐时期。宪宗朱见深即位时，没收太监曹吉祥在顺义县的土地，作为宫中庄田。此后皇庄日益增多。武宗朱厚照在继位第一个月内，就设立皇庄七处，继而又扩展至三十余处。明代皇庄之多，超过了以往任何一个朝代。

　　洪熙、宣德以后，亲王庄田逐渐增多。他们占田多通过钦赐、奏讨、纳献、夺买和直接劫夺等手段。诸王都是明代大地主。如四川蜀王府，明中叶富冠宗藩，其庄田自灌县至彭山县，占据了成都平原十分之七的沃壤。楚王府的庄田不仅布满湖广，还远置到陕西平凉府固原州。明嘉靖时，景王戴圳“越界夺民产为庄田”占地竟达数万顷之多。此外，外戚如景泰时都督汪泉，庄田也有16300余顷。宦官同样夺民业为庄田，如正德时的谷大用便强占民田至万顷。

　　明廷规定，王府及功臣之家钦赐田土，亩收子粒银三分。但实际征收往往超过这个规定数。如山东德王府白云湖庄田，征租的内官旗校，就擅自改作每亩征银五分。

　　官僚和缙绅也通过各种手段兼并大量土地。如扬州地主赵穆一次就强夺民田3000余亩作己业。特别是乡宦，如首辅徐阶在苏松占田24万亩，拥有佃户几万人。阁臣严嵩“广市良田，遍于江西数郡”，又“广置良田美宅于南京、扬州，无虑数十所”。在北方，“畿内八府良田，半属势家”。于是，出现了土地高度集中的严重后果。

　　随着土地兼并的恶性发展，卫所屯田也逐渐破坏。诸王、公侯、监军太监、统兵将领、卫所军官和地主豪强竞相侵吞屯田，役使军丁。弘治年间，官僚马文升指出，天下屯田被“卫所官旗势豪军民侵占盗卖十去其五”。

　　太监、军官不仅侵占屯田，同时还役使军丁为他们耕种。军户不堪剥削和虐待，被迫逃亡。1438年（正统三年），逃军数目竟达120余万。军屯在明初农业生产中曾经起过积极作用，军粮原来依靠军屯供应。随着军屯制度的破坏，到正德时军粮只能靠国库支付。军屯制度的破坏，不仅影响到明朝国库的收入，也削弱了明朝的边防力量。